本案被告联宏公司向被告中兴公司出具了授权委托书，授权中兴公司开发经营“金龙苑”二期商品房项目，并以中兴公司的名义办理该项目楼宇按揭及抵押手续。之后该项目的大部分商品房的出售由中兴公司和联宏公司所设立的“厦门联宏房地产开发有限公司金龙苑二期工程筹建处”经办，由联宏公司在商品房买卖合同上盖章确认。本案原告黄某经筹建处及中兴公司同意预先装修并入住讼争房屋，后与筹建处及中兴公司签订《商品房订购合同》，并依该合同支付了首付款项。原告及筹建处在《商品房买卖合同》上签字送交被告联宏公司签字盖章。联宏公司却对该合同进行涂改，将买受人改为姜某，并办理了合同的鉴证登记备案手续，姜某取得了讼争房屋的土地房屋权证。黄某得知后，以联宏公司、中兴公司和姜某为被告提起了诉讼。

 

一审法院经审理认为黄某与筹建处及中兴公司签订的《商品房订购合同》合法有效，内容详细，应认定为商品房买卖合同，被告联宏公司与姜某恶意串通，损害他人利益，签订的合同应属无效。法院判决后，被告联宏公司及姜某提起上诉。二审法院经审理认为，原告黄某与筹建处及中兴公司签订的《商品房订购合同》性质上属于预约合同。在该订购合同中明确约定由联宏公司与黄某签订《商品房买卖合同》，因此一审法院将该订购合同认定为买卖合同是错误的。而联宏公司与姜某签订的购房合同经房管部门登记备案，姜某亦已取得产权证。黄某称联宏公司与姜某恶意串通证据不足，不予采信。因此二审法院撤销了一审法院的判决，驳回黄某的原审诉讼请求。

 

本案是典型的一房二卖。但是本案的结果初看却让人大失所望。先买者，签了订购合同，已经入住，也交了首付，最终却不得不把房子交给他人。而在这结果的背后是物权与债权之间的关系问题。

    简单而言，房屋的所有权属于物权的范畴，而买卖合同则属于债权，物权优先于债权。在本案中，原告虽然与筹建处签订了订购合同，并如约交纳了首付款，但是这只标示着订购合同的成立。原告与开发商之间的购房合同因开发商未签字盖章而没有生效。本案的一审法院引用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，”由此将订购合同认定为买卖合同。无疑上述规定的目的在于保护消费者的利益。而二审法院认定订购合同与买卖合同的主体不一致，因此不能适用上述规定。我们并不赞同二审法院的意见。就目前现实生活中的状况而言，开发商与销售商不一致属通常现象，如果因此而拒绝适用上述规定，必将切实地损害到消费者的利益，为一房二卖的开发商们打开方便之门。因此，我们认为在本案中应承认原告与被告之间签定的订购合同具有买卖合同的性质。

    但是，即使承认了原被告之间签订的买卖合同，原告依然无权向第三方姜某行使房屋所有权。这就是物权优先于债权的体现。依据《物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”姜某已进行登记，因此物权发生效力，其依法取得了房屋的所有权。而黄某虽然就房屋享有合同权利，但合同权利只是债权，因其并未与开发商就房屋所有权的转移办理相关登记手续，因此不能取得房屋所有权。在这种情况下，黄某不得不将房屋交付其主。黄某虽然不能取得房屋的所有权，但是他可以根据合同行使合同权利。根据最高法对于商品房买卖合同的解释中第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。因此黄某可依据合同向开发商要求赔偿损失。

    此案例为《物权法》颁布前的案例，在物权法颁布后预告登记制度对类似问题的解决起到了一定的作用。但是消费者在购房时仍需密切关注相关登记事项的进行以使自己的债权尽快转化为物权，从而保护自己的权利。